Komasácia alebo cesta k vyššej efektivite i hodnote pozemku

Komasácia – kým pre laika ide o pomerne neznámy pojem, pre tých, ktorí s kúpou pozemkov už majú skúsenosti, ide o vítaný proces pozemkových úprav, smerujúci často ku skokovému nárastu hodnoty pozemkov v danej oblasti.

Čo to komasácia vlastne je a k čomu pri nej dochádza?

V praxi ide o zlučovanie malých a roztrúsených pozemkov na určitom a vopred ohraničenom území (väčšinou celom katastrálnom území) do väčších a súvislých celkov. Každý vlastník (často rozptýlených a fragmentovaných) pozemkov v tomto vyčlenenom území sa po jej ukončení stáva výlučným majiteľom oveľa menšieho počtu pozemkov, ktorých celková výmera približne zodpovedá výmere pôvodných pozemkov. Novovytvorené pozemky majú zároveň spravidla zabezpečený právny prístup, napríklad cez parcely vlastnené obcou alebo Slovenskou republikou.

Vzhľadom na situáciu na Slovensku, kde je značné množstvo pôdy, lúk, lesov i pasienkov vo vlastníctve desiatok až stoviek vlastníkov, pričom výmera pripadajúca na jedného z nich predstavuje mnohokrát menej ako 1 štvorcový meter, nejde o ojedinelý jav – tento typ pozemkových úprav prebieha v desiatkach až stovkách katastrálnych území súbežne a jeho realizácia je v budúcnosti plánovaná na celom území SR.

Ako to prebieha?

Celý proces sa začína tým, že vlastníci pozemkov a miestne úrady sa dohodnú na jej potrebe a cieli. Nasleduje zber údajov o aktuálnom stave pozemkov a ich vlastníkoch. Potom sa vypracuje plán s novým rozdelením a usporiadaním pozemkov. Vlastníci pozemkov majú možnosť sa k plánu vyjadriť a navrhnúť úpravy. Keď je plán schválený, začína sa reorganizácia pozemkov v praxi. Po dokončení týchto úprav sú nové pozemky zapísané do katastra nehnuteľností. Komasácia v jednom katastrálnom území pritom od schválenia až po zápis na katastri môže trvať niekoľko rokov.

Prečo sú komasácie výhodné?

Napriek možno počiatočnej nevôli zapájať sa do administratívy a pripomienkovania prináša so sebou tento proces pre vlastníkov pozemkov viac plusov ako mínusov. Tu sú tie najdôležitejšie:

1. Väčšie a lepšie využiteľné pozemky

Každý vlastník získa menší počet pozemkov, ktorých celková výmera, druh i charakter približne zodpovedá pôvodným rozdrobeným pozemkom. Novovzniknuté pozemky s jediným vlastníkom majú automaticky vyššiu hodnotu a je oveľa jednoduchšie ich predať, prenajať alebo užívať.

2. Lepšia infraštruktúra 

Pri vyčleňovaní nových pozemkov sa berie do úvahy aj zabezpečenie prístupu k nim, čím pozemky taktiež získavajú na hodnote a zlepšuje to možnosti ich využitia i predaja.

3. Zjednodušenie vlastníckych vzťahov

Tým, že každý pozemok bude mať jedného vlastníka, sa znižuje riziko vzniku vlastníckych sporov či právna administratíva spojená s vlastníctvom a správou pôdy.

4. Nižšia fragmentácia pôdy

Menší počet pozemkov s vyššou výmerou znižuje náklady na hospodárenie. Efektívnejšie využívanie pôdy môže zároveň podporiť ekonomický rozvoj a zamestnanosť v regióne.

5. Vyššia hodnota

Vo všeobecnosti platí, že každý pozemok, ktorý vznikne ako dôsledok komasácie, automaticky získa na cene. Avšak v niektorých prípadoch, hlavne v prípade pozemkov, ktoré takýmto spôsobom vzniknú v blízkosti intravilánu obce, môžeme do budúcna rátať i s mnohonásobným navýšením hodnoty, a to za predpokladu, že takýto pozemok bude možné do budúcna využiť ako stavebný pozemok vhodný napríklad na vybudovanie domu či chaty.

Aj keď sa teda spočiatku môže zdať, že komasácia je dlhotrvajúci a byrokraticky zaťažujúci proces, vlastníkov v konečnom dôsledku odmení vyššou pridanou hodnotou, a preto sa jej rozhodne netreba obávať. I to je dôvod, prečo sa vyplatí ísť do kúpy pôdy, ktorá ešte neprešla komasáciou – náklady na jej kúpu sú obvykle nižšie a zhodnotenie, ktoré môže takáto kúpa po realizácii pozemkových úprav priniesť, môže byť zaujímavé.