Ako vypočítať spoluvlastnícky podiel na pozemku: praktický návod s príkladmi

Občiansky zákonník umožňuje, aby jedna vec, a teda aj pozemok, bol vo vlastníctve viacerých osôb súčasne. Spoluvlastnícky podiel v takom prípade určuje, aká časť patrí konkrétnemu vlastníkovi a aké práva či povinnosti z toho vyplývajú.

Kľúčové je to najmä pri predaji, dedení alebo spoločnom rozhodovaní o samotnom pozemku. Nejasnosti v podieloch totiž nemusia viesť len ku konfliktom so spoluvlastníkmi, ale aj k zbytočným právnym komplikáciám, ktorým sa dá jednoducho vyhnúť. V tomto článku prinášame užitočné informácie o tom, ako si svoj podiel vypočítať, čo znamená spoluvlastnícky podiel 1/1 či spoluvlastnícky podiel 1/2 a vysvetľujeme tiež aké práva a povinnosti má väčšinový vlastník pozemku.

Čo je spoluvlastnícky podiel?

Občiansky zákonník rozdeľuje spoluvlastníctvo na podielové a bezpodielové, pričom bezpodielové môže vzniknúť výlučne medzi manželmi. Zahŕňa všetko, čo počas manželstva nadobudol niektorý z manželov a výnimkou sú len:

• veci získané darom alebo dedičstvom,
• veci určené výlučne na osobnú potrebu alebo výkon povolania jedného z manželov,
• veci získané reštitúciou, ak ich mal jeden z manželov vo vlastníctve ešte pred uzavretím manželstva alebo ich získal ako právny nástupca pôvodného vlastníka.

Pri podielovom spoluvlastníctve práve spomínaný podiel špecifikuje, akú časť spoločnej veci vlastní každý spoluvlastník a tým pádom aj to, akú zodpovednosť za ňu nesie. Spravidla sa vyjadruje percentom, slovom alebo zlomkom. 

Spoluvlastnícky podiel 1/1 znamená, že vlastník vlastní celý pozemok sám. Ide o výlučné vlastníctvo a majiteľ môže v takomto prípade s pozemkom slobodne nakladať a nepotrebuje na to súhlas iných osôb.

Podielový spoluvlastník však sám rozhodovať nemôže. Spoluvlastnícky podiel 1/2 napríklad znamená, že mu patrí polovica pozemku a zároveň má len polovičný hlas. Svoj podiel síce môže predať, ale druhý spoluvlastník má, s určitými výnimkami, prednostné právo tento podiel odkúpiť.

Spoluvlastnícky podiel pritom nevzniká len úmyselne pri kúpe nehnuteľnosti viacerými osobami. V mnohých prípadoch sa ľudia do spoluvlastníctva dostanú neplánovane, napríklad dedičstvom alebo darovaním.

Ako zistiť svoj podiel v katastri nehnuteľností?

Výška podielu sa dá jednoducho overiť na liste vlastníctva, ktorý je dostupný online na stránke katasterportal.sk. Získať ho možno aj na katastrálnom odbore okresného úradu, kde je možné požiadať o úradný výpis. Pomery pritom treba čítať nasledovne:

• ak má pozemok napríklad 1900 m2 a spoluvlastník má na ňom 2/19 podiel, patrí mu 200 m2, pretože 1900 x 2/19 = 200,
• ak má pozemok 3300 m2 a spoluvlastník má 12/126 podiel, patrí mu ≈ 314,29 m2, pretože 3300 x 12/126 ≈ 314,29.

Ak však tieto údaje nie sú uvedené zrozumiteľne alebo ide o starší zápis, kde sa podiely neevidovali jednotne, je dobré obrátiť sa na kataster, overiť si zápis v kúpnych, darovacích alebo dedičských zmluvách alebo ho počítať matematicky.

Ako vypočítať spoluvlastnícky podiel?

Výpočet podielu z parcely sa odvíja od práce so zlomkom a s celkovou rozlohou pozemku. Slúži na to jednoduchý vzorec, ktorý hovorí, že: výmera podielu = celková výmera × spoluvlastnícky podiel. Konkrétne to znamená nasledovné:

• ak má pozemok napríklad 1900 m2 a spoluvlastník má na ňom 2/19 podiel, patrí mu 200 m2, pretože 1900 x 2/19 = 200,
• ak má pozemok 3300 m2 a spoluvlastník má 12/126 podiel, patrí mu ≈ 314,29 m2, pretože 3300 x 12/126 ≈ 314,29.

Pri viacerých spoluvlastníkoch je však nutné postupovať jednotlivo. V liste vlastníctva si v časti B overte konkrétne podiely a na výpočet podielu z parcely potom použite vzorec spomínaný vyššie. Ak sú spoluvlastníci napríklad traja, prvý má 2/5 podiel, druhý 7/20 a tretí 1/4, pričom celková výmera parcely je 1324 m2, tak:

• prvý spoluvlastník: 1324 x 2/5 = 529,6 m2,
• druhý spoluvlastník: 1324 x 7/20 = 463,4 m2,
• tretí spoluvlastník: 1324 x 1/4 = 331 m2.

Zákon pritom hovorí, že spoluvlastníci majú na pozemku podiel a práva a povinnosti sú tomuto podielu úmerné. Nie je však automaticky jasné, komu tá-ktorá fyzická časť pozemku patrí. Bude to evidentné až vtedy, keď sa spoluvlastníci dohodnú alebo keď o tom rozhodne súd a pozemok sa geometrickým plánom rozdelí. 

Kto je väčšinový vlastník pozemku?

Väčšinovému vlastníkovi patrí najväčší podiel na spoločnom pozemku. Tento podiel zároveň určuje, aký má vplyv na rozhodovanie o veci. Znamená to, že ak sa pri bežnej údržbe rozhoduje väčšinou podielov, väčšinový vlastník pozemku má najväčšiu rozhodovaciu silu a jeho hlas tým pádom pri hlasovaní zaváži najviac. 

Zvyčajne sa to týka napríklad opráv, kosenia alebo uzatvárania krátkodobého prenájmu, ak nejde o zásadnú zmenu účelu. Rozhodnutia môže navyše ovplyvňovať aj vtedy, ak ostatní spoluvlastníci nemajú spolu dostatočne veľký podiel na to, aby jeho návrh zablokovali.

Väčšinový vlastník má okrem toho aj právo žalovať menšinových vlastníkov, ak mu spôsobujú škodu alebo bránia v riadnom užívaní pozemku a ak má aspoň dvojtretinový podiel, môže iniciovať zrušenie a vysporiadanie spoluvlastníctva, teda vyplatenie ostatných. Má však aj svoje povinnosti, ku ktorým patrí:

• rešpektovanie predkupného práva ostatných,
• pri podstatných zmenách musí získať súhlas všetkých a ak sa nedohodnú, môže rozhodnúť súd,
• nesmie ostatných spoluvlastníkov obmedzovať nad rámec svojho podielu,
• ak pozemok prenajme, musí sa o výnosy na základe podielov deliť so spoluvlastníkmi.

Ako už bolo konštatované v druhom bode, v mnohých prípadoch je aj napriek výške podielu nevyhnutný súhlas všetkých spoluvlastníkov. Ide konkrétne o situácie, ktoré menia vlastnícke vzťahy k pozemku ako napríklad:

• predaj,
• rozdelenie alebo rozparcelovanie pozemku,
• zriadenie vecného bremena alebo iné zaťaženie (napríklad hypotéka),
• alebo zásadná zmena využitia (napríklad výstavba budovy).

Kým sa teda bežné záležitosti riešia väčšinou podielov, pri zásadných krokoch je vždy potrebný súhlas všetkých spoluvlastníkov.

Často kladené otázky

1. Vlastním spoluvlastnícky podiel 1/2. Znamená to, že mám na mape vyčlenených konkrétnych 50% pozemku?
   
   Nie. Pri podielovom spoluvlastníctve ide o tzv. ideálny podiel, ktorý určuje len mieru vašich práv a povinností, nie konkrétnu fyzickú časť. Tú nadobudnete až reálnym rozdelením na základe geometrického plánu a zapísaním do katastra. Oficiálne vysvetlenie nájdete v Občianskom zákonníku v § 137.
   
   
2. Rozhoduje väčšinový vlastník o všetkom ?
   
   Nie. Väčšina rozhoduje o bežnom hospodárení. Pri zásadných zmenách, ktoré menia vlastnícke vzťahy k pozemku je vždy potrebný súhlas všetkých spoluvlastníkov.
   
   
3. Dá sa podielové spoluvlastníctvo zrušiť ?
   
   Áno. Buď dohodou všetkých spoluvlastníkov, geometrickým rozdelením pozemku, alebo vyplatením podielov. Ak dohoda nie je možná, ktorýkoľvek spoluvlastník môže požiadať o rozhodnutie súd.
   
   
4. Ak chcem predať svoj podiel, potrebujem na to súhlas ostatných ?
   
   Platí tu predkupné právo, čo znamená, že predtým, než svoj podiel predáte tretej osobe, ho musíte najprv za rovnakých podmienok ponúknuť ostatným spoluvlastníkom. Okrem toho však môžu na vašom podiele existovať aj iné dohodnuté obmedzenia alebo prednostné práva, preto odporúčame právnu konzultáciu.

Obráťte sa na tím, ktorý sa vyzná. Sme jednotkou na trhu, v Slovak Estate vám:

• pomôžeme pri predaji Vášho podielu na pôde, či ide o poľnohospodársku pôdu, les alebo stavebný pozemok, vykúpime Vašu nehnuteľnosť
• poskytneme cenovú ponuku za výkup Vášho spoluvlastníckeho podielu
• zabezpečíme všetky potrebné administratívne procesy k prevodu nehnuteľnosti od vypracovania kúpnej zmluvy až po zápis v katastri nehnuteľností