Daň z nehnuteľností. Kedy sa platí, ako sa podáva priznanie a aké sú výnimky

Daň z nehnuteľností predstavuje kľúčovú miestnu daň, ktorá sa vzťahuje na všetkých majiteľov pozemkov, domov či bytov. Upravuje ju zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach, no jej správu a konkrétnu výšku si určuje každá obec alebo mesto individuálne. Je špecifická tým, že sa neplatí štátu, ale priamo samospráve. Príjmy z nej sú teda spravované mestami a obcami, v ktorých sa dané byty alebo pozemky nachádzajú.

Mnohí vlastníci nehnuteľností si aj napriek tomu nie sú istí, kedy sa daň z nehnuteľnosti platí, ani kedy sa daň z nehnuteľnosti neplatí a často pátrajú aj po tom, aká je jej výška. Stáva sa, že nový majiteľ nehnuteľnosti čaká na výzvu od úradu, hoci by iniciatíva mala vyjsť z jeho strany a nejasnosti vznikajú aj v súvislosti s tým, ako funguje daň z kúpy nehnuteľnosti alebo daň z nadobudnutia nehnuteľnosti a kedy je potrebné podať daňové priznanie z nehnuteľnosti. V našom článku vám preto vysvetlíme všetko, čo potrebujete o dani z nehnuteľností vedieť.

Kedy sa platí daň z nehnuteľností?

Daň z nehnuteľností sa platí každoročne k 1. januáru príslušného zdaňovacieho obdobia. To znamená, že je rozhodujúce, kto je zapísaný ako vlastník nehnuteľnosti v katastri práve k tomuto dátumu.

Ak totiž dôjde k zmene vlastníka napríklad v apríli, pôvodný majiteľ ostáva daňovníkom až do konca daného kalendárneho roka a nový majiteľ sa ním stáva až od 1. januára nasledujúceho roka.

Povinnosť pritom vzniká nielen pri kúpe nehnuteľnosti, ale aj pri darovaní, dedení či kolaudácii novostavby. Po nadobudnutí novej nehnuteľnosti je však prvoradé najskôr podať daňové priznanie z nehnuteľnosti na príslušnom mestskom alebo obecnom úrade. Spravidla je na to vyhradený čas do 31. januára po zmene vlastníctva.  Na základe toho obec vyrubí daň a určí, koľko je daň z nehnuteľnosti a aký bude termín jej úhrady.

Samotná platba sa vykonáva až po doručení rozhodnutia a to najčastejšie:

• jednorazovo v stanovenej lehote (zvyčajne do 15 dní od nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia), alebo
• v splátkach, ak to obec umožňuje a daň presiahne zákonom stanovenú sumu. 

Príkladom môže byť modelová situácia pani Hlavatej, ktorá si kúpila byt v júli 2024. Keďže vlastníctvo nadobudla v priebehu roka, rozhodujúci je pre ňu január nasledujúceho roka. Pani Hlavatá musí podať svoje prvé daňové priznanie z nehnuteľnosti najneskôr do 31. januára 2025 a na základe neho jej mesto alebo obec vyrubí poplatok. Následne obdrží rozhodnutie, z ktorého zistí, koľko je daň z nehnuteľnosti a dokedy ju musí zaplatiť.

Zaujímavosťou je, že v prípade vydraženia nehnuteľnosti je lehota odlišná a daňová povinnosť vzniká už prvým dňom mesiaca, ktorý nasleduje po dni, kedy sa vydražiteľ stal vlastníkom. Ak sa teda vydražiteľ stane vlastníkom domu v auguste, daňovú povinnosť má už v septembri.

Kedy sa neplatí daň z nehnuteľností?

Zákon a miestne nariadenia v niektorých prípadoch umožňujú, aby sa daň z nehnuteľnosti neplatila vôbec. Konkrétne podmienky sú upravené v zákone č. 582/2004 Z. z., no ich uplatnenie závisí aj od záväzného nariadenia obce alebo mesta.

Daň z nehnuteľností sa neplatí najmä pri stavbách a pozemkoch, ktoré patria medzi zákonné výnimky. Ide napríklad o:

• niektoré druhy poľnohospodárskej pôdy, 
• lesné pozemky,
• niektoré stavby slúžiace na verejnoprospešné účely – školy, knižnice či múzeá. 

Niektoré samosprávy zároveň umožňujú zníženie dane z nehnuteľností pri stavbách a bytoch, ktoré sa nevyužívajú na bývanie ani podnikanie, no znova tu platí, že si každá obec určuje podmienky individuálne.

Otázka, kedy sa daň z nehnuteľnosti neplatí, často vyvstane aj pri budovách v zlom technickom stave. Pokiaľ však obec alebo mesto neschváli výnimku, nehnuteľnosť má súpisné číslo a stojí, daň sa platí.

Oslobodenie od dane sa okrem toho môže týkať aj konkrétnych skupín obyvateľov, napríklad dôchodcov, ťažko zdravotne postihnutých osôb (teda držiteľov preukazu ZŤP) alebo inak zdravotne znevýhodnených ľudí. Nárok na oslobodenie alebo zníženie dane tu však znova vzniká len vtedy, ak to v záväznom nariadení umožňuje aj obec.

Tieto úľavy sa pritom neuplatňujú automaticky, majiteľ o ne musí požiadať. Ak si teda nie ste istí, kedy sa daň z nehnuteľnosti neplatí, obráťte sa na miestny úrad alebo si overte miestne Všeobecne záväzné nariadenie.

Koľko je daň z nehnuteľností?

Výška dane z nehnuteľností sa určuje podľa sadzieb jednotlivých obcí, typu nehnuteľnosti a zároveň aj jej výmery v metroch štvorcových. Každá obec si totiž v rámci zákonom stanovených limitov môže určiť vlastnú sadzbu a preto sa výsledná suma medzi mestami alebo regiónmi niekedy líši. V praxi to znamená, že za rovnako veľký byt v Piešťanoch zaplatíte inú sumu ako v susednom Vrbovom.

Rôzne druhy nehnuteľností majú rozdielne sadzby – inak je to v prípade rodinných domov, inak v prípade bytov, garáží a tak ďalej. Pre väčšinu vlastníkov to znamená desiatky až stovky eur ročne, no pri podnikateľských alebo komerčných subjektoch môže byť daň podstatne vyššia.

Odpoveď na otázku, koľko je daň z nehnuteľnosti, intenzívne riešia aj vlastníci, ktorí majú  na pozemku viacero stavieb – napríklad rodinný dom, garáž a letnú kuchynku. Dôležité je uvedomiť si, že každá z týchto stavieb sa posudzuje samostatne, čo znamená, že na každú z nich sa môže uplatňovať iná sadzba dane z nehnuteľnosti. Keď sa daňové priznanie z nehnuteľnosti podá, správca dane vypočíta jej výšku.

Daň z kúpy a daň z nadobudnutia nehnuteľnosti

Na Slovensku sa v súčasnosti neplatí žiadna priama daň z kúpy nehnuteľnosti, kľúčové je však nezabudnúť na to najdôležitejšie. Po nadobudnutí nehnuteľnosti má totiž kupujúci povinnosť podať daňové priznanie z nehnuteľnosti a to do 31. januára nasledujúceho roka a výnimkou nie je ani dedenie alebo darovanie nehnuteľnosti. Noví vlastníci musia ohlásiť zmenu vlastníctva na mestskom alebo obecnom úrade do 30 dní.

Majiteľov nehnuteľností v tejto súvislosti často mätie aj ďalší pojem. Niektoré staršie zdroje totiž spomínajú daň z nadobudnutia nehnuteľnosti, no tá sa už dlho neplatí, v roku 2004 bola zrušená. Povinnosťou vlastníka teda ostáva nasledovné:

• podať daňové priznanie z nehnuteľnosti,
• platiť ročnú daň z nehnuteľností.

Po kúpe, dedení alebo darovaní nehnuteľnosti je určite dobré overiť si, koľko je daň z nehnuteľnosti vo vašej obci. Odporúča sa tiež nahliadnuť do všeobecne záväzného nariadenia miestneho úradu alebo využiť online kalkulačku dane, ktorú majú niektoré mestá a obce k dispozícii. Vyhnete sa vďaka tomu prekvapeniam.

Online kalkulačka dane z nehnuteľností mesta Trnava.

Praktické príklady

Ak si chcete byť istí, ako postupovať v konkrétnej situácii, v Slovak Estate vám ponúkame tri bežné scenáre, s ktorými sa majitelia stretávajú a ich následné riešenie.

1.      Pán Jablonec roky platí daň z nehnuteľností za svoj rodinný dom. V septembri 2025 však skolaudoval novú samostatne stojacu garáž a hoci dom už v systéme zaevidovaný má, 31. januára 2026 musí podať čiastkové daňové priznanie z nehnuteľnosti, v ktorom túto novú stavbu prizná. Ak by to neurobil, obec by nebola upovedomená, že sa zastavaná plocha na pozemku zmenila.

2.      Pani Guľatá zdedila v marci 2024 byt. Do 30 dní oznámila obci, že sa stala jeho novou vlastníčkou a keďže byt nadobudla v roku 2024, daňové priznanie k dani z nehnuteľností podala do 31. januára 2025. Daň jej obec vyrubila už v plnej výške, pretože úľava platila len pre jej starého otca, ktorý mal preukaz ZŤP.

3.      Pani Kvetnatá predala svoj byt 15. decembra 2025. Hoci už byt nevlastní, je povinná do 31. januára 2026 podať čiastkové daňové priznanie k dani z nehnuteľností na zánik daňovej povinnosti. Ak by tak neurobila, obec by jej mohla vyrubiť daň aj na rok 2026.