Daň z predaja zdedenej nehnuteľnosti: kedy ju platíte a kedy nie
Dedičstvo so sebou okrem emócií prináša aj množstvo otázok.
Mnohí sa rozhodnú majetok speňažiť, no hneď na začiatku premýšľajú, kedy sa vlastne platí daň z predaja nehnuteľnosti z dedičstva? Tento proces je totiž spojený so špecifickými pravidlami, ktoré neovláda každý.
V niektorých prípadoch treba štátu odviesť časť zo zisku, v iných ste od tejto povinnosti oslobodení. Rozhoduje najmä to, kedy bola nehnuteľnosť nadobudnutá a ako sa v danom prípade počíta takzvaný časový test. Správne načasovanie predaja môže niekedy ušetriť aj tisíce eur. Ak ste teda zdedili nehnuteľnosť, chceli by ste ju predať a nie ste si istí, ako ďalej postupovať, ste na správnom mieste.
Predaj zdedenej nehnuteľnosti – čo riešiť ako prvé
Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením sa začína až po skončení dedičského konania a zápise zmeny vlastníka do katastra. Disponovať majetkom totiž môžete až po tom, ako bude osvedčenie o dedičstve zapísané.
V ďalšom kroku si treba overiť, či je predaj zdedenej nehnuteľnosti bezpečný, respektíve či nehnuteľnosť nie je zaťažená ťarchami, vecnými bremenami, exekúciami alebo plombami.
V tomto momente je tiež dobré myslieť aj na povinnosti voči štátu, pre daň z predaja nehnuteľnosti z dedičstva je totiž kľúčový dátum nadobudnutia. Ten rozhodne, či daň budete platiť alebo nie.
Kedy vzniká daň z predaja nehnuteľnosti z dedičstva
Medzi niektorými dedičmi panuje domnienka, že pri predávaní zdedeného majetku ide o daň z kúpy. V skutočnosti sa však pod pojmom daň z predaja nehnuteľnosti z dedičstva rozumie bežná daň z príjmu fyzických osôb. Štát takto jednoducho zdaňuje zisk, ktorý zabezpečí predaj zdedenej nehnuteľnosti.
O tom, či sa vás platenie tejto dane týka alebo nie, rozhoduje konkrétny spôsob nadobudnutia dedením a takzvaný časový test, teda dĺžka držby majetku. V princípe to funguje tak, že ak sa pre predaj zdedenej nehnuteľnosti rozhodnete príliš skoro po jej získaní, príjem z nej môže podliehať dani. Ak však dodržíte zákonom stanovené obdobie vlastníctva, daň z predaja nehnuteľnosti z dedičstva sa vás týkať nemusí.
Kedy sa daň z predaja zdedenej nehnuteľnosti neplatí (výnimky)
Od platenia dane vás môže oslobodiť 5-ročný časový test. Pri dedení v priamom rade – teda po rodičoch, starých rodičoch, deťoch alebo po manželovi či manželke, sa do tejto lehoty započítava aj obdobie, počas ktorého nehnuteľnosť preukázateľne vlastnil zosnulý poručiteľ.
Ak teda napríklad vaša stará mama vlastnila byt štyri roky a vy ho po dedičskom konaní po dvoch rokoch predáte, od dane budete oslobodení. V ostatných prípadoch však test spravidla začína plynúť nanovo od dňa smrti poručiteľa. Výnimky vždy závisia od rodinných väzieb, preto sa oplatí detailne si ich preveriť.
Ako sa počíta základ dane – predaj zdedenej nehnuteľnosti
Ak aj nespĺňate podmienky na oslobodenie a daň z predaja zdedenej nehnuteľnosti musíte zaplatiť, neznamená to, že prídete o percentá z celej predajnej ceny. Zdaňuje sa len čistý zisk a základ dane sa počíta ako rozdiel medzi príjmom z predaja a preukázateľnými výdavkami.
Kľúčovú úlohu tu zohráva vstupná cena nehnuteľnosti, ktorú tvorí všeobecná hodnota majetku stanovená v uznesení o dedičskom konaní. K nej sa môžu pripočítať aj ďalšie výdavky súvisiace s majetkom, napríklad:
- náklady na znalecký posudok,
- poplatky spojené s dedičským konaním,
- investície do nehnuteľnosti,
- provízia,
- právne služby.
Dôležité je vedieť tieto výdavky preukázať, preto je dobré odkladať si každú faktúru, zmluvu aj potvrdenie o platbe. Ak by totiž boli preukázateľné výdavky rovné alebo dokonca vyššie ako predajná cena, základ dane by mohol byť nulový.
Praktické príklady
Príklad č. 1 Predaj zdedeného bytu po krátkom čase
Po bezdetnom strýkovi ste zdedili jednoizbový byt a už dva roky po jeho odchode sa rozhodnete ho predať. Strýko bol vašim príbuzným v nepriamom rade, takže roky, počas ktorých vlastnil nehnuteľnosť on, sa do časového testu nezapočítavajú.
Znamená to, že budete musieť zaplatiť daň z predaja nehnuteľnosti z dedičstva. Zdaňovať budete čistý zisk – posudok určil hodnotu bytu na 90-tisíc €, vám sa podarí predať ho za 100-tisíc € a daň zaplatíte len z plusového rozdielu 10-tisíc €. Od neho odpočítate ešte náklady na notára a províziu realitnej kancelárii.
Príklad č. 2 Predaj rodinného domu po rodičoch
Po zosnulom otcovi ste zdedili dom, v ktorom prežil 30 rokov života. Roky otcovho vlastníctva bohato stačia na splnenie časového testu a vy môžete dom okamžite predať. Daň z predaja zdedenej nehnuteľnosti sa v tomto prípade riešiť nemusí, príjem je od nej kompletne oslobodený.
Príklad č. 3 Viac dedičov a podielov
Ak napríklad traja súrodenci zdedia rodičovský byt a každý z nich bude mať tretinový spoluvlastnícky podiel, ich situácia sa bude posudzovať individuálne. Aj keď byt predajú jednému kupujúcemu, na každého z nich sa bude hľadieť samostatne a každý si svoju prípadnú daňovú povinnosť bude musieť vysporiadať vo vlastnom daňovom priznaní.
Do základu dane sa započíta tretina všeobecnej hodnoty bytu a tretina preukázateľných výdavkov, napríklad na rekonštrukciu či právne služby. Situácia sa však môže medzi jednotlivými dedičmi líšiť. Ak napríklad jeden zo súrodencov v minulosti od rodičov časť bytu odkúpil, podmienky na oslobodenie od dane sa uňho posudzujú inak. Preto je dôležité vedieť presne rozdeliť všetky preukázateľné výdavky a viesť si dôkladnú evidenciu.
Na čo si dať pozor (najčastejšie chyby)
Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením nemusí byť komplikovaný, stačí len pochopiť zopár náležitostí a vyhnúť sa chybám, ktoré by vás mohli stáť stovky až tisícky eur.
- Zlé pochopenie časového testu
Niektorí sa domnievajú, že 5 rokov vlastníctva pôvodného majiteľa ich oslobodí od dane aj v prípade, že dedia v nepriamom rade. Nie je to tak, časové obdobie tu začína plynúť nanovo od dňa úmrtia poručiteľa. - Zmätok v daňových povinnostiach
Môže nastať situácia, kedy predaj nehnuteľnosti nie je oslobodený od dane, no zisk z predaja bude aj tak nulový. Niektorí dediči si myslia, že v takomto prípade tomu nemusia venovať pozornosť v daňovom priznaní. Platí však, že ak príjem nie je oficiálne oslobodený, jednoducho ho musíte uviesť v priznaní, aj keď výsledná daň bude nula. Navyše je dobré overiť si aj prípadný vplyv predaja na platenie zdravotných odvodov. - Neuchované doklady k výdavkom
Daňový úrad pri kontrole vyžaduje všetky bločky, faktúry aj zmluvy. Ak ich nebudete vedieť doložiť, nemôžete si o ne znížiť základ dane. Rovnako dôležité je odložiť si aj uznesenie o dedičstve, v ktorom je uvedená vstupná cena nehnuteľnosti. - Nepremyslený predaj podielov
Keď nehnuteľnosť predáva viacero spoluvlastníkov, v zmluve musí byť definované, komu aká časť kúpnej ceny prislúcha. Inak riskujete chaos v daňovom priznaní a zbytočné problémy s finančnou správou.