Znalecký posudok nehnuteľnosti: cena, postup a dôležité informácie

Tento článok má iba informatívny charakter a nepredstavuje právne poradenstvo – konkrétnu situáciu odporúčame konzultovať s príslušným úradom alebo advokátskou kanceláriou.

V znaleckom posudku ide o presné stanovenie všeobecnej hodnoty bytu, domu alebo pozemku a najčastejšie sa využíva napríklad pri:

• kúpe a predaji nehnuteľnosti,
• pri vybavovaní hypotéky v banke,
• pri dedičskom konaní,
• ako podklad k schváleniu úveru,
• pri právnych sporoch,
• pri rozvode.

Niektorí vlastníci ani napriek tomu nevedia, kedy je znalecký posudok povinné doložiť a kedy je to len odporúčané.

Otázky môžu nastať aj pri tom, čo všetko ovplyvňuje jeho cenu a aké podklady treba pred obhliadkou znalcovi pripraviť. To všetko vám v článku Slovak Estate objasníme. Korektne vypracovaný znalecký posudok domu alebo znalecký posudok na byt má byť totiž pri dôležitých rozhodnutiach v súvislosti s majetkom istotu.

Kedy je potrebný znalecký posudok?

Znalecký posudok domu alebo bytu je nevyhnutný vo viacerých situáciách a samozrejme, najmä vtedy, keď je potrebné presne určiť hodnotu nehnuteľnosti. Správne vypracovaný znalecký posudok okrem iného pomáha aj predísť komplikáciám pri finančných alebo právnych rozhodnutiach. Nevynímajúc vyššie spomínané situácie, pri ktorých je potrebné jeho doloženie, sa často využíva aj:

• pri majetkovom vysporiadaní spoluvlastníkov, aby sa predišlo sporom,
• na to, aby sa stanovila trhová hodnota bytu alebo domu,
• v niektorých prípadoch aj pre účely daní alebo súdnych sporov.

Zároveň je dôležité rozlišovať medzi znaleckou hodnotou a predajnou (trhovou) hodnotou. Znaleckú hodnotu určuje súdny znalec podľa zákonných metodík a využíva sa najmä pri dedičskom konaní, rozvodoch či vybavovaní hypotéky. Je to administratívne stanovená hodnota, ktorá vychádza z technického stavu, výmery a tabuliek.

Trhová hodnota však predstavuje reálnu cenu, za ktorú sa nehnuteľnosť predá. Odráža aktuálny dopyt, ponuku aj ekonomickú situáciu. Pri stavbách býva často odlišná (vyššia alebo nižšia) ako znalecká hodnota a tento rozdiel závisí aj od lokality a situácie na trhu.

Znalecký posudok – cena a čo ju ovplyvňuje

Cena za znalecký posudok nie je jednotná, odvíja sa od viacerých faktorov a zásadnú rolu v tom zohráva najmä typ nehnuteľnosti. Iná je cena za znalecký posudok bytu, iná za znalecký posudok domu či pozemku a to hlavne preto, že sa líši náročnosť ich vypracovania. Znalecký posudok domu spravidla obnáša aj posudzovanie technického riešenia stavby či iných doplnkových objektov a „samostatnou kategóriou“ je aj posudok pozemku alebo rozostavanej stavby.

Ďalším faktorom je lokalita a dostupnosť nehnuteľnosti. Iné podmienky platia v krajských mestách a iné v odľahlých oblastiach, kde je potrebné započítať aj čas a náklady na dopravu.

O cene znaleckého posudku ďalej rozhoduje aj jeho rozsah a účel vyhotovenia. Napríklad posudok pre banku môže mať iné náležitosti ako znalecký posudok pre súd alebo dedičské konanie, čo sa môže následne prejaviť aj na cene.

Technický stav nehnuteľnosti a dostupnosť dokumentácie môžu celý proces zjednodušiť alebo naopak skomplikovať. Ak teda chýbajú podklady alebo je stav nehnuteľnosti zlý, vypracovanie si vyžaduje viac času, čo sa spravidla prejaví aj na cene.

V neposlednom rade teda cenu ovplyvňuje aj časová náročnosť a požadovaná rýchlosť spracovania. Expresné vyhotovenie znaleckého posudku býva spravidla spoplatnené vyššou sumou.

Ceny pozemkov podľa typu

Typ pozemku	Orientačná cena €/m²	Príklad	Orientačná cena znaleckého posudku	Poznámka
Stavebný pozemok	5 – 300 € +	600 m² pozemok v meste: 90 000 – 180 000 € (podľa lokality, napr. v BA aj výrazne viac)	150 – 500 € (zložitejšie prípady viac)	cena závisí od územného plánu, sietí a dopytu
Orná pôda	0,10 – 5 €	1 ha pri 0,23 €/m² = cca 2 300 €	cca 150 – 300 €	posudok môže tvoriť vysoké % z hodnoty pôdy
Lesný pozemok	0,11 – 5 €	1 ha lesa: približne 3 12 000 – 20 000 € (podľa veku a kvality porastu a podobneporastu)	250 – 600 €	hodnotu ovplyvňuje kvalita a vek drevnej hmoty

Poznámka: Pri ornej pôde sa môže stať, že znalecký posudok stojí napríklad 200 eur, no samotná hodnota pôdy je len niekoľko desiatok centov za m². Pri rozdrobených pozemkoch a ich veľkom množstve (napr. spoluvlastnícke podiely na 100 a viac parcelách) môže posudok stáť niekoľko stoviek eur, pričom výsledná odhadovaná hodnota pozemkov môže byť nízka (napr. vlastníctvo drobných spoluvlastníkych podielov na obrovskom počte pozemkov).

Svoje špecifiká majú aj lesné pozemky. Neoceňuje sa pri nich len samotná parcela, ale najmä porast. Hodnotu určuje drevná hmota a jej potenciál pre hospodárenie. Cena teda viac závisí od kvality než od výmery. Zohľadňuje sa najmä:

• druh a kvalita dreviny,
• vek porastu,
• hrúbka a priemery stromov,
• vzdialenosť od komunikácie.

Orientačná cena znaleckého posudku

Cena znaleckého posudku nie je pevne stanovená plošným cenníkom a môže sa značne líšiť. Do finálnej sumy vstupuje región, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza, ale aj zložitosť, veľkosť objektu či časová náročnosť spracovania. Každý znalec je samostatný subjekt, preto je najefektívnejším riešením vyžiadať si cenovú ponuku priamo od neho ešte pred začatím prác. Orientačne sa sumy pohybujú nasledovne:

• znalecký posudok bytu cena zvyčajne od 200 eur do 500 eur,
• znalecký posudok domu cena zvyčajne od 300 eur do 700 eur.

Zložitejšie prípady, ako sú napríklad rozostavané domy, historické budovy alebo špeciálne priemyselné objekty, môžu stáť aj 1000 eur a viac. Treba brať do úvahy, že do výslednej sumy sa nakoniec započítavajú aj náklady na dopravu znalca, čas strávený štúdiom podkladov z katastra či zhotovenie fotodokumentácie.

Pri bankových úveroch, dedičských konaniach alebo súdnych sporoch sa cena môže prispôsobiť aj špecifickým požiadavkám inštitúcií, a ak potrebujete posudok v expresnom termíne, rátajte aj s možným príplatkom za prednostné vybavenie.

Čo potrebujem na znalecký posudok?

Ak sa sami seba pýtate: „Čo potrebujem na znalecký posudok?“, odpoveďou je, že to závisí od typu nehnuteľnosti a účelu vyhotovenia. Vo všeobecnosti ale existuje niekoľko základných dokumentov a informácií, bez ktorých sa znalec jednoducho nezaobíde a ich dôsledným pripravením sa dá celý proces značne urýchliť.

Jadrom je list vlastníctva nehnuteľnosti, ktorý obsahuje tie najdôležitejšie údaje o ťarchách, vecných bremenách či parcelách. Znalec z neho čerpá právne informácie, ktoré sú pre správne vypracovanie znaleckého posudku kľúčové. Musí byť aktuálny a dostupný je aj online, no informatívny výpis z portálu katasterportal.sk alebo zbgis.sk zvyčajne nestačí. Často sa vyžaduje originál listu vlastníctva na právne účely – s kolkom, z katastra alebo z pošty, alebo aspoň jeho oficiálna elektronická verzia.

Kópia z katastrálnej mapy zasa presne určuje polohu a hranice nehnuteľnosti. Pri rodinných domoch a pozemkoch znalec vďaka nej môže overiť výmeru, osadenie stavby a pri bytoch slúži predovšetkým na identifikáciu bytového domu a parcely, na ktorej je postavený.

Znalec nehnuteľností uvíta aj projektovú dokumentáciu, ak je k dispozícii. Sú v nej zapísané všetky technické parametre, výmery aj použité materiály. Pri starších nehnuteľnostiach projekt často chýba, no pri novostavbách alebo zrekonštruovaných nehnuteľnostiach môže výrazne zjednodušiť ocenenie.

Pri novostavbe je navyše potrebné doložiť aj kolaudačné rozhodnutie alebo stavebné povolenie, ktoré potvrdzuje jej legálnosť. Bez nej môže byť proces vypracovania znaleckého posudku komplikovanejší.

Okrem toho je dobré pripraviť a spísať si aj základné informácie o stave a využití nehnuteľnosti, napríklad rok výstavby, rozsah rekonštrukcií, technický stav, napojenie na inžinierske siete a podobne. Čím presnejšie a kompletnejšie podklady znalcovi poskytnete, tým rýchlejšie a efektívnejšie môže znalecký posudok vypracovať.

 Znalec nehnuteľností vs. odhadca nehnuteľností

Hoci sa môže zdať, že znalec nehnuteľnosti a odhadca nehnuteľností je rovnaká profesia, nie je to tak. Z právneho hľadiska je medzi nimi zásadný rozdiel a ak potrebujete oficiálny znalecký posudok, je nevyhnutné tento rozdiel poznať.Znalecký posudok môže vypracovať len súdny znalec zapísaný v oficiálnom zozname Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky. Takýto znalec spĺňa zákonom stanovené podmienky, má odborné vzdelanie, prax aj absolvované skúšky. Za správne vypracovanie znaleckého posudku nesie plnú právnu zodpovednosť a práve vďaka tomu je tento dokument použiteľný pri úradných a súdnych konaniach.

Odhadca nehnuteľností môže vypracovať len orientačný odhad ceny, ktorý sa často využíva pri predaji nehnuteľnosti. Ak chce mať majiteľ predstavu o trhovej hodnote svojho domu alebo bytu, obráti sa práve na odhadcu, no jeho verdikt nie je oficiálnym znaleckým posudkom, pretože nie je vypracovaný podľa zákonom uznaných metodík. Slúži skôr na informatívne účely.

Je dobré mať tento rozdiel na pamäti najmä vtedy, keď potrebujete dokument predložiť v banke, na úrade alebo na súde. Tieto inštitúcie akceptujú výlučne znalecké posudky od autorizovaného znalca nehnuteľností. Platí to aj pri riešení hypotéky, rozvodu, majetkového vysporiadania či pri dedičskom konaní.

Často kladené otázky

1. Ako dlho trvá vypracovanie znaleckého posudku?

Závisí to od okolností, obhliadky nehnuteľnosti a dodania všetkých potrebných podkladov, no zvyčajne to býva od troch do desať pracovných dní. Znalecký posudok na byt býva spravidla hotový rýchlejšie ako znalecký posudok domu, kde treba posúdiť aj pozemok. Expresné vypracovanie znaleckého posudku býva rýchlejšie, no odráža sa to aj na jeho cene.

2. Znalecký posudok – cena

Záleží na lokalite, náročnosti spracovania aj na iných faktoroch. Znalecký posudok bytu – cena sa zvyčajne pohybuje nižšie ako pri znaleckom posudku domu. Presná suma sa dá určiť až po zohľadnení konkrétnych okolností, preto je najlepšie požiadať o individuálnu cenovú ponuku.

3. Čo potrebujem na znalecký posudok?

Základom je list vlastníctva, katastrálna mapa a pri domoch či novostavbách aj projektová dokumentácia a / alebo kolaudačné rozhodnutie. Znalec nehnuteľností môže vyžadovať aj iné informácie, no treba pamätať čím kompletnejšie podklady pripravíte, tým rýchlejšie môže byť znalecký posudok vypracovaný a odovzdaný.