Darujete nehnuteľnosť? Zistite postup a poplatky krok za krokom

Aj pri darovaní je potrebné uzatvoriť zmluvu, podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra a počítať s poplatkami a s lehotou, počas ktorej kataster zmenu zapíše. V našom článku zistíte, ako funguje daň z darovania nehnuteľnosti, samotné darovanie bytu, domu alebo pozemku a aj to, aké zahŕňa darovanie nehnuteľnosti poplatky.

Čo je darovacia zmluva a kedy sa používa

Darovacou zmluvou darca bezodplatne prevedie vlastnícke právo k majetku na obdarovaného, zmluva však musí mať písomnú formu. Najčastejšie sa to deje medzi blízkymi príbuznými – napríklad darovanie bytu či domu rodičov deťom alebo darovanie pozemku medzi súrodencami.

Darca týmto spôsobom vysporiada majetkové stavy ešte počas života a predíde tak zdĺhavému dedičskému konaniu alebo prípadným nezhodám v rodine.

Súčasťou toho často býva aj zriaďovanie vecného bremena – doživotného užívania v prospech darcu. Darovanie nehnuteľnosti – postup sa však nekončí len podpisom zmluvy, vlastníctvo nového majiteľa potvrdí až zápis do katastra.

Čo musí obsahovať darovacia zmluva, aby bola platná

Aby bola darovacia zmluva platná, musí spĺňať isté kritéria a nesmie v nej chýbať nasledovné:

1. Forma a vôľa

Zmluva musí mať písomnú formu a zároveň v nej musí byť jednoznačne vyhlásené, že darca nehnuteľnosť daruje bezodplatne a obdarovaný to prijíma.

2. Zmluvné strany

V zmluve musí byť identifikovaný darca aj obdarovaný a to bezchybne – nesmie chýbať meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, trvalý pobyt a občianstvo.

3. Nehnuteľnosť

Byt, dom či pozemok musí byť zapísaný tak, ako na liste vlastníctva:

• Všeobecné údaje: obec, katastrálne územie, číslo listu vlastníctva
• Pozemok: číslo parcely, druh pozemku a výmera (ak sa daruje len časť, uvádza sa presná veľkosť spoluvlastníckeho podielu)
• Dom alebo iná stavba: súpisné číslo, číslo pozemku
• Byt alebo nebytový priestor: číslo bytu, vchodu, poschodie, súpisné číslo bytového domu, číslo parcely, spoluvlastnícky podiel

4. Podpis a overenie

Zmluva musí byť vlastnoručne podpísaná oboma stranami a podpis darcu má byť úradne overený u notára alebo na matrike.

Darovanie nehnuteľnosti – postup krok za krokom

1. Kontrola dokumentov

Skôr, než sa vrhnete na prípravu akýchkoľvek dokumentov, je dobré otvoriť katastrálny portál a skontrolovať list vlastníctva k danej nehnuteľnosti. Uistíte sa, či nehnuteľnosť nie je zaťažená ťarchami – napríklad exekúciou, vecným bremenom alebo záložným právom banky a overíte si, že na liste vlastníctva nie je vyznačená plomba.

2. Príprava zmluvy

Darovanie nehnuteľnosti je podmienené bezchybne vypracovanou darovacou zmluvou a musí presne identifikovať zmluvné strany aj samotnú nehnuteľnosť. Ak ide napríklad o darovanie pozemku, darovanie bytu či inej nehnuteľnosti, v ktorej chce darca aj naďalej bývať, treba do zmluvy zapracovať aj zriadenie vecného bremena doživotného užívania.

3. Overenie podpisov

Podpis darcu musí byť úradne overený, podpis obdarovaného nie.

4. Podanie návrhu na vklad do katastra

Samotná podpísaná zmluva nestačí, na katastrálny úrad treba podať návrh na vklad do katastra nehnuteľností, ku ktorému sa zmluva prikladá. Tu prichádza na rad aj otázka týkajúca sa poplatkov. Buď si zvolíte štandardný režim, v ktorom má kataster na rozhodnutie spravidla 30 dní alebo zrýchlený režim – 15 dní. Návrh sa dá podať aj elektronicky s kvalifikovaným elektronickým podpisom.

5. Dokončenie

Kataster po podaní návrhu na vklad začne konanie a ak nezistí žiadne chyby, vklad povolí. Obdarovaný sa stane vlastníkom nehnuteľnosti až v deň, kedy bude rozhodnutie o povolení vkladu právoplatné. Priebeh celého konania sa dá sledovať online.

Darovanie nehnuteľnosti – rozdiely

Darovanie domu, pozemku alebo bytu sa v praxi v niektorých bodoch líši. Kataster totiž pri každej kategórii skúma iné náležitosti.

Darovanie bytu – v zmluve musí byť uvedený podiel na spoločných častiach bytového domu aj na pozemku pod ním. Povinnou prílohou je tiež vyhlásenie správcu, že darca nemá na byte žiadne nedoplatky a obdarovaný musí vyhlásiť, že pristupuje k zmluve o spoločenstve vlastníkov.

Darovanie domu – viaže sa k nemu napríklad aj dvor, záhrada či prístupová cesta. Ak sa do zmluvy zahrnie len súpisné číslo domu a parcela pod ním, pozemok okolo nehnuteľnosti bude naďalej patriť pôvodnému majiteľovi. Pri darovaní rozostavaného domu sa vyžaduje aj znalecký posudok a stavebné povolenie.

Darovanie pozemku – kataster kontroluje, o aký typ parcely ide. Parcela C zobrazuje reálny stav v teréne, je viditeľne ohraničená a prevod býva priamočiary. Parcela E môže byť v praxi súčasťou väčšieho poľa a zmluvy, ktoré sa jej týkajú, si vyžadujú mimoriadnu presnosť.

Samostatnou kapitolou je darovanie pozemku v extraviláne (lesného alebo poľnohospodárskeho). Ten sa zo zákona nemôže deliť na príliš malé parcely – pri porušení zákonných limitov kataster vklad nepovolí.

Darovanie nehnuteľnosti – poplatky

Overenie podpisov darcu, vklad do katastra či zmluva, ktorú pripraví právnik, niečo stoja. Celková výška nákladov však závisí od viacerých faktorov:

• Štandardný alebo zrýchlený vklad do katastra: klasické konanie stojí 100 €, zrýchlené 300 € a pri elektronickom podaní sú ceny polovičné.
• Podpisy: overuje sa len podpis darcu, cena závisí od počtu účastníkov.
• Vecné bremená: zriadenie doživotného užívania znamená administratívny úkon navyše, no poplatok za vklad sa tým nemení.
• Geometrický plán: je potrebný, ak je predmetom darovania len časť pozemku.

Daň z darovania nehnuteľnosti (ako je to na Slovensku)

Daň z darovania nehnuteľnosti sa na Slovensku neplatí, ľudia si ju len často mýlia s vyššie spomínanými poplatkami. Otázku daní však treba otvoriť pri predaji darovanej nehnuteľnosti. Ak sa totiž nový majiteľ rozhodne darovaný byt, dom či pozemok v budúcnosti predať, musí myslieť na 5-ročný časový test.

Po 5 rokoch

Ak od nadobudnutia nehnuteľnosti uplynie viac než 5 rokov, príjem z jej predaja je od dane z príjmov oslobodený.

Do 5 rokov

Príjem podlieha dani z príjmu a zdravotným odvodom. Ak však samotný darca vlastnil nehnuteľnosť viac ako 5 rokov, môžete si ako daňový výdavok uplatniť hodnotu určenú znaleckým posudkom ku dňu darovania.

Daň sa potom platí len z rozdielu medzi ňou a predajnou cenou.

Môže darca žiadať vrátenie daru?

Je to možné, ale len vo výnimočnej situácii – podľa zákona vtedy, ak sa obdarovaný správa spôsobom, ktorý hrubo porušuje dobré mravy. Musí však ísť o sústavné konanie, nie o prosté zhoršenie rodinných vzťahov.

Patrí sem:

• násilie, vyhrážky,
• protiprávne konanie voči darcovi alebo jeho blízkym,
• ak obdarovaný darcovi znemožňuje doživotné bývanie zriadené vecným bremenom.

Darca sa najskôr domáha vrátenia daru výzvou. Ak obdarovaný dar dobrovoľne nevráti, musí sa obrátiť na súd. Dobré je tiež pamätať, že právo domáhať sa vrátenia sa premlčuje v trojročnej lehote – začína plynúť od momentu, kedy k porušeniu dobrých mravov došlo.

Modelové situácie

1. Darovanie bytu a následný predaj

Ján daroval v roku 2024 svojmu synovi byt. Syn ho chce v roku 2026 predať. Byt však vlastní len dva roky, takže predaj nie je oslobodený od dane. Výhodou je, že Ján nehnuteľnosť vlastnil až 15 rokov – syn si teda ako daňový výdavok uplatní hodnotu bytu zo znaleckého posudku, ktorá platila ku dňu darovania. Daň zaplatí len zo zisku nad túto hodnotu.

2. Darovanie časti ornej pôdy

Anna chce svojej sestre darovať časť ornej pôdy mimo zastavaného územia obce. Pozemok má 5 000 m² a ona by z neho chcela oddeliť parcelu s rozlohou 2 000 m². Kataster však vklad nepovolí – poľnohospodársky pozemok by bol totiž menší než 3 000 m².