Spoluvlastnícke podiely na pozemkoch. Oplatí sa do nich investovať?

Vlastniť spoluvlastnícky podiel na pozemku však vôbec nie je nepraktické či zbytočné, ako by sa niektorým na prvý pohľad mohlo zdať. Takáto investícia do pôdy je na slovenskom trhu bežnou realitou, ktorá môže zaujať investorov hľadajúcich dlhodobé riešenia, ako zhodnotiť vlastný kapitál.

V článku SLOVAK ESTATE vám spoluvlastnícky podiel predstavíme bez príkras. Uvidíte reálne čísla z praxe, jasný prehľad rizík a po prečítaní zistíte, ako tento špecifický trh funguje, aké má úskalia a či je takéto investovanie vhodné aj pre vás.

Čo vlastne kupujete (a čo nie)

Kúpiť spoluvlastnícky podiel na pozemku znamená nadobudnúť takzvaný ideálny podiel. Investor nekupuje konkrétny meter štvorcový či časť parcely, na ktorej by mohol okamžite stavať – vlastní percento z celého pozemku, ktoré sa dá jednoducho vypočítať.

Pri podobných investíciách sa investori stretávajú aj s pojmom urbársky podiel či urbár podiel. Ide o podiely na spoločnej nehnuteľnosti v režime pozemkových spoločenstiev, na ktoré sa vzťahujú osobitné pravidlá. Zväčša ide o lesy, pasienky, lúky a podobne.

Spoluvlastníctvo pritom so sebou prináša práva aj povinnosti. Ak je napríklad podiel zahrnutý do nájomného vzťahu, vlastníkovi môže podľa konkrétnej zmluvy patriť určitá časť nájomného. V prípade predaja podielu získa kúpnu cenu dohodnutú za konkrétny podiel a zároveň aj hlasovacie právo pri správe majetku. O hospodárení rozhodujú spoluvlastníci na základe veľkosti ich podielov, pri dôležitých zmenách môže prehlasovaný spoluvlastník požiadať súd, aby o nej rozhodol.

Pri zvažovaní tohto druhu investovania je však dobré vopred myslieť na obmedzenia, ktoré so sebou prináša. Jedným z nich je predkupné právo spoluvlastníkov, ktorí majú pri prevode podielu prednosť, hoci zákon pozná aj výnimky (napríklad pri prevode blízkej osobe). Spoluvlastník teda nemôže sám rozhodovať o celej nehnuteľnosti – uplatňujú sa tu legislatívne pravidlá rozhodovania a pri prevode podielu treba zohľadniť predkupné právo spoluvlastníkov.

Prečo podiely ako investícia dávajú zmysel

Investovanie do realít už dávno nie je len o kúpe bytov či domov, ktoré vyžadujú veľký kapitál. Spoluvlastnícky podiel na pozemku sa aj preto stáva čoraz vyhľadávanejšou alternatívou pre malých či väčších investorov. Na rozdiel od stoviek tisíc eur, ktoré sú potrebné napríklad na kúpu investičného bytu, sa dá do podielu investovať už od niekoľkých tisíc eur. Ide teda o dobrý spôsob, ako vstúpiť na realitný trh bez veľkého zadlženia.

Podľa údajov Eurostatu bola priemerná cena hektára ornej pôdy na Slovensku v roku 2024 na úrovni 5 823 €, pričom priemer Európskej únie dosahoval 15 224 € za hektár (zdroj: Eurostat). Naznačuje to, že slovenská pôda je stále výrazne podhodnotená a existuje silný predpoklad postupného približovania sa k európskemu priemeru.

Historický vývoj navyše ukazuje, že cena ornej pôdy na Slovensku v dlhodobom horizonte výrazne rástla. V rokoch 2017 až 2024 sa v priemere zvýšila z 3 009 € na 5 823 € za hektár, čo je nárast asi o 94 % (zdroj: Eurostat). Kumulatívna inflácia meraná indexom HICP za rovnaké obdobie vzrástla o 41,9 % (zdroj: Eurostat).

Výhodou sú tiež nízke prevádzkové náklady. Pozemok nevyžaduje opravy či rekonštrukcie, nájomcom býva zväčša poľnohospodárske družstvo a daň z nehnuteľnosti býva relatívne nízka.

Hodnota podielu môže vďaka externým faktorom narásť – napríklad v súvislosti s pozemkovými úpravami a komasáciou, zmenou územného plánu obce alebo plánovanou výstavbou infraštruktúry.

Prečo to nemusí dávať zmysel

Spoluvlastnícky podiel na pozemku môže byť dobrou investíciou, no nesie so sebou značné riziká. Pred investovaním treba zvážiť nasledovné:

1. Nízka likvidita: Predať spoluvlastnícky podiel môže byť náročné. Okruh záujemcov býva oveľa menší než pri investičných bytoch a vysporiadanie spoluvlastníctva môže trvať mesiace až roky.
2. Minimálny výnos: Prenájom ornej pôdy – cena závisí najmä od lokality, bonity a zmluvy, pasívny príjem z prenájmu však býva nízky. Podľa Eurostatu u nás dosahovalo priemerné ročné nájomné za hektár ornej pôdy v roku 2024 približne 69 €. Pri priemernej cene za hektár to predstavuje hrubý nájomný výnos približne 1,2 %.
3. Rozdrobenosť a neznámi spoluvlastníci: Pozemky sú rozdrobené, jednu parcelu môžu vlastniť desiatky neznámych spoluvlastníkov, ktorých adresu či identitu nepoznáte, čo komplikuje akúkoľvek dohodu o predaji či užívaní.
4. Právna regulácia: Nakladanie s pôdou má osobité zákonné pravidlá a úlohu v ňom zohráva aj predkupné právo spoluvlastníkov. Musia sa zohľadňovať osobitné pravidlá týkajúce sa niektorých prevodov či drobenia pozemkov, čo môže zvýšiť právnu a administratívnu záťaž.

Pre koho sú podiely vhodné

Investícia do pôdy, konkrétne nadobudnutý spoluvlastnícky podiel, nie je pre každého. Tí, ktorí počítajú s nasledujúcimi faktormi, by však v tomto type investovania mohli nájsť svoje miesto.

Ide o beh na dlhú trať – zhodnotenie prichádza najmä z postupného rastu ceny pozemku, nie z rýchleho obratu. Vyhovuje skôr skúsenejším investorom, ktorí už vlastnia napríklad investičné byty či akcie a hľadajú aktívum nezávislé od výkyvov na trhu.

Prípadný predaj podielu alebo vysporiadanie spoluvlastníctva môže trvať roky. Ak plánujete kapitál použiť v horizonte 2 až 3 rokov alebo očakávate pravidelný mesačný obrat, pravdepodobne sa v takomto štýle investovania nenájdete. Výnos z nájmu sa navyše väčšinou vypláca ročne, je minimálny a nízka likvidita neumožňuje rýchly výber peňazí.

Na čo si dať pozor pred kúpou

Pri kúpe spoluvlastníckeho podielu je vhodné overiť si viac než len jeho cenu a výmeru. Základom je kontrola listu vlastníctva, vďaka ktorému budete mať prehľad o vlastníckych vzťahoch, veľkosti podielu a aj prípadných ťarchách. Netreba zabudnúť ani na vecné bremená, záložné práva či iné obmedzenia.

Ďalším faktorom je bonita pôdy a BPEJ (bonitované pôdno-ekologické jednotky), ktoré vypovedajú o potenciáli a kvalite pozemku.

Veľkú rolu ďalej zohráva prístup k pozemku, overenie nájomnej zmluvy a dĺžky jej trvania, ak je pôda prenajatá.

V SLOVAK ESTATE preto pri výbere podielov pracujeme s konkrétnymi údajmi z katastra a pri ponukách uvádzame výmery, parcely aj druh pozemku. V ponuke nájdete tiež informáciu, v akej fáze sceľovania sa nachádzajú jednotlivé pozemky z hľadiska komasácie.

Záver

Spoluvlastnícky podiel na pozemku a investícia doň nie je pre každého – vyžaduje si realistické očakávania a trpezlivosť. Pre investorov, ktorí hľadajú dlhodobé riešenia a nespoliehajú sa na rýchly výnos, však môžu byť zmysluplnou zložkou portfólia. Pri každej kúpe je aj napriek tomu vhodné posudzovať konkrétne podiely jednotlivo a nezabúdať na dôležité faktory, ktoré stoja za overenie.

Ak takúto investíciu zvažujete, nemusíte v tom byť sami. SLOVAK ESTATE je tou správnou voľbou, prezrite si našu aktuálnu ponuku a neváhajte nás kontaktovať.